Принудни управник: када се уводи, колико кошта и како га се решити

Принудни управник је "резервни механизам" који Закон о становању и одржавању зграда ("Службени гласник РС", бр. 104/2016 и 9/2020) предвиђа за зграде које саме не организују управљање. Ако ваша зграда нема изабраног управника - или никада није регистровала заједницу - ризикује да јој га локална самоуправа постави, уз накнаду коју власници морају да плаћају. У овом тексту је разложено када се то дешава, колико реално кошта, како изгледа поступак и шта конкретно треба урадити да принудна управа престане.

Шта је принудни управник и зашто уопште постоји

Закон полази од тога да зграда са два или више власника посебних делова мора да има организовано управљање. Зграда без управника није само неуредна - она је правно неспособна да функционише: не може да закључи уговор о сервисирању лифта, да плати струју у заједничким просторијама ни да реагује када пукне цев. Када се то деси, штету трпе и власници који нису ни за шта криви, а често и суседне зграде и комунална инфраструктура.

Зато је предвиђен механизам у коме надлежни орган локалне самоуправе уместо власника постави професионалног управника са листе из регистра професионалних управника. Он преузима послове управљања и обавља их док заједница сама не изабере свог управника или не закључи уговор о професионалном управљању. Циљ није казна него то да зграда не остане без управљања.

Када се уводи принудна управа

• Када заједница не изабере управника у законском року - по правилу 30 дана од истека мандата дотадашњег управника.
• На захтев власника посебног дела, ако управљање у згради није организовано. Довољан је један власник - не треба сагласност осталих.
• По налогу комуналног инспектора, када се у надзору утврди да зграда нема изабрано управљање.
• Када зграда никада није ни регистровала стамбену заједницу, па формално нема ни органе ни управника.

Најчешћи сценарио у пракси није инат него пропуст: управнику истекне четворогодишњи мандат, нико не сазове седницу, прође 30 дана и зграда одједном формално нема управника. Зато је истек мандата датум који вреди уписати у календар - ако нисте сигурни када је, проверите податке о згради у регистру стамбених заједница.

Ко га поставља и по ком поступку

1. Надлежни орган јединице локалне самоуправе утврди да зграда нема управника - по службеној дужности, по захтеву власника или по налогу инспекције.
2. Орган доноси решење о постављању принудног управника и именује професионалног управника са листе из регистра професионалних управника.
3. Решење се доставља стамбеној заједници и именованом управнику, а податак о управнику се уписује у регистар.
4. Принудни управник преузима послове управљања и од тог тренутка има иста овлашћења и обавезе као сваки други управник.

Колико кошта принудни управник

За разлику од "обичног" управљања, где се накнада слободно уговара, држава је прописала минималне износе накнаде баш за случај принудног управника. Конкретну висину одлуком утврђује јединица локалне самоуправе, па се износ разликује од општине до општине. На ту накнаду се додају и трошкови текућег и инвестиционог одржавања, који постоје без обзира на то ко управља зградом.

Практична последица је да принудна управа по правилу испадне скупља од решења које би заједница сама уговорила - јер се не преговара. Зграда не бира управника, не бира цену и не бира обим услуге; добија прописани минимум као датост.

Пример са бројевима

Узмимо зграду са 24 стана. Ако би заједница сама ангажовала професионалног управника, цену би уговорила - и имала би преговарачку позицију, јер за 24 стана има више понуђача. Ако уместо тога добије принудног управника, накнада је она коју је прописала општина и о њој се не преговара.

Шта принудни управник сме, а шта не

Принудни управник има иста овлашћења и исте обавезе као управник кога је изабрала скупштина. То значи да сазива седнице, спроводи одлуке скупштине, организује одржавање, води евиденцију посебних делова и финансије заједнице и подноси извештај о раду - цео списак је у тексту о обавезама управника зграде.

Оно што принудни управник не може јесте да доноси одлуке које су у надлежности скупштине. Он не одређује сам висину накнаде за одржавање нити одлучује о великим радовима - то и даље ради скупштина стамбене заједнице, са прописаним кворумом и већином. Скупштина наставља да постоји и ради; само јој је управник постављен споља.

Како се ослободити принудне управе

1. Сазовите скупштину и изаберите свог управника - из редова власника или професионалног по вашем избору. Проверите унапред колико гласова вам треба у калкулатору кворума.
2. Донесите одлуку и унесите је у записник, са јасно наведеним именом изабраног управника и његовом сагласношћу.
3. Региструјте промену управника у регистру стамбених заједница у својој општини.
4. Од тренутка када заједница изабере управника и промена се упише, принудни управник престаје са радом.

Ово је најважнији део текста: принудна управа није трајно стање и не треба ничија дозвола да би престала. Власници је у сваком тренутку прекидају сопственим избором. Једина препрека која се у пракси јавља јесте - кворум. Зграда која није успела да сазове седницу да изабере управника често не успева ни да је сазове да га замени.

Шта да радим ако...

• ...не можемо да скупимо кворум за седницу. Искористите писано и електронско изјашњавање: по члану 44 власник који гласа писаним или електронским путем рачуна се као присутан за кворум. То је најбржи начин да седница коначно прође - детаљније у тексту о електронском гласању станара.
• ...принудни управник не одговара на пријаве. Он има исте обавезе као сваки други управник, па важи и исти пут за жалбу - види коме пријавити управника зграде. Паралелно покрените избор сопственог управника.
• ...не знамо да ли нам је уопште постављен принудни управник. Податак о уписаном управнику је јаван - проверите га алатом за проверу стамбене заједнице, бесплатно и без налога.
• ...немамо никога вољног да буде управник. Онда је избор између принудног управника и професионалног управника по вашем избору. Друго је готово увек повољније јер се цена и обим уговарају - поређење је у тексту изабрани вс. професионални управник.
• ...зграда уопште није регистрована. Прво региструјте стамбену заједницу; без уписа заједница нема матични број ни рачун, па не може ни да плаћа ни да наплаћује.

Како се принудна управа спречава

Све се своди на три навике које коштају врло мало труда:

• Знајте датум истека мандата. Седницу за избор новог управника закажите пре истека, не после - после истека тече само још 30 дана.
• Држите евиденцију власника ажурном. Застарео списак је најчешћи разлог зашто седница падне на кворуму, јер се позиви шаљу на погрешне адресе.
• Омогућите гласање на даљину. Зграда у којој се гласа и електронски практично не може да остане без одлуке због недоласка.