Изабрани вс. професионални управник: шта је боље и колико кошта

Свака зграда бира: да ли ће управник бити неко из редова власника (изабрани управник) или лиценцирани професионалац (професионални управник). Обе опције су законите, али носе различите нивое доступности, одговорности и трошка - и различито оптерећују месечни рачун за одржавање. Ево поређења да лакше одлучите.

Изабрани управник (из редова власника)

То је власник посебног дела кога скупштина изабере да води заједницу. Предност је ниска или симболична цена и познавање зграде "изнутра" - зна који улаз цури већ три године и ко од комшија помаже. Мана је што је то волонтерски посао уз редовне обавезе - зна да буде преоптерећен, а није увек упућен у прописе и процедуре које мора да испуни.

Други, тиши проблем изабраног управника је сукоб улога. Он је истовремено и комшија: тешко му је да пошаље опомену човеку са којим се среће у лифту, па наплата често запиње баш ту. Зграде са изабраним управником по правилу имају слабију наплату не зато што је управник лош, него зато што је у немогућем положају.

Професионални управник (лиценцирани)

Лиценцирано лице уписано у регистар професионалних управника, ангажовано уговором. Услове за лиценцу и вођење тог регистра уређује Закон о становању и одржавању зграда ("Службени гласник РС", бр. 104/2016 и 9/2020). Предност је стручност, доступност 24/7 за пријаве и јасна одговорност. Мана је месечна накнада коју плаћају сви власници, а ако посао не обавља како треба, жалба иде и Привредној комори, не само скупштини. Пре ангажовања проверите да ли је лиценца важећа.

Како да заједница одлучи

• Величина и сложеност зграде - већи и сложенији објекти (лифт, гаража, више улаза) лакше оправдавају професионалца.
• Да ли постоји вољан и способан власник који има времена за посао управника - и који ће га имати и за четири године.
• Стање финансија и наплате - професионалац по правилу боље води наплату дуга и евиденције.
• Спремност на дигитализацију - било који управник ради ефикасније уз прави алат.
• Рок за одлуку - о врсти управника одлучите пре него што истекне мандат досадашњег управника, јер после истека тече само још 30 дана.

Колико реално кошта професионални управник

Накнада се уговара и по правилу се изражава као месечни износ по стану, па улази у рачун као фиксна ставка - иста за гарсоњеру и за четворособан стан. Зато се укупан трошак не осећа исто у згради од 12 и у згради од 60 станова: већа зграда дели исти посао на више власника.

Намерно не наводимо динарски износ - тржиште се разликује по градовима и по обиму услуге, а сваки "просек" би вас навео на погрешну преговарачку позицију. Уместо тога, тражите најмање три понуде и упоредите их по истом обиму посла. Колико би та ставка оптеретила ваш рачун, можете одмах видети у калкулатору накнаде - додајте је као фиксну ставку и погледајте разлику.

Шта проверити пре потписивања уговора

1. Лиценцу - да ли је активна, у регистру професионалних управника Привредне коморе Србије. Суспендована или одузета лиценца је разлог да се одустане.
2. Обим посла - шта је укључено у накнаду, а шта се додатно наплаћује (изласци на терен, израда документације, присуство седницама).
3. Реаговање на пријаве - у ком року одговара и како се пријављује квар; то је ставка која се највише осећа у свакодневном животу.
4. Извештавање - колико често и у ком облику добијате извештај о раду и финансијама.
5. Трајање и отказ - на који рок се уговор закључује и под којим условима се раскида. Уговор без разумног отказног рока је црвена заставица.
6. Референце - које зграде води и да ли смете да позовете њихове управнике или председнике скупштине.

Шта ако управник одустане усред мандата

Ово се дешава чешће него што зграде очекују, и скоро увек изабраном управнику - јер је посао волонтерски, а притисак стваран. Човек се пресели, промени посао или једноставно више неће, и зграда одједном остане без управника усред мандата.

Поступак је исти као и код редовног истека: скупштина бира новог управника и пријављује промену регистру. Разлика је што овде нема најаве - па нема ни времена за припрему. Зато је паметно да зграда унапред зна ко би био замена, и да документација не живи искључиво у глави и фасцикли једне особе.

Код професионалног управника иста ситуација је уређена уговором - отказни рок постоји управо зато да заједница има времена да нађе замену. То је један од стварних аргумената за професионалца који се ретко помиње у поређењу цена: континуитет. Ако зграда остане без управника и не изабере новог на време, следи принудна управа.

Шта да радим ако...

• ...нико из зграде неће да буде управник. Онда је избор између професионалног управника по вашем избору и принудног управника кога поставља општина. Прво је готово увек повољније.
• ...професионалац нам је прескуп. Упоредите га са ценом принудне управе, не са нулом - јер нула није опција која постоји.
• ...хоћемо да променимо тип управника. То је одлука скупштине; проверите потребан кворум у калкулатору кворума пре него што сазовете седницу.
• ...нисмо сигурни ко нам је тренутно уписан као управник. Проверите бесплатно алатом за проверу стамбене заједнице.