Izabrani vs. profesionalni upravnik: šta je bolje i koliko košta

Svaka zgrada bira: da li će upravnik biti neko iz redova vlasnika (izabrani upravnik) ili licencirani profesionalac (profesionalni upravnik). Obe opcije su zakonite, ali nose različite nivoe dostupnosti, odgovornosti i troška - i različito opterećuju mesečni račun za održavanje. Evo poređenja da lakše odlučite.

Izabrani upravnik (iz redova vlasnika)

To je vlasnik posebnog dela koga skupština izabere da vodi zajednicu. Prednost je niska ili simbolična cena i poznavanje zgrade "iznutra" - zna koji ulaz curi već tri godine i ko od komšija pomaže. Mana je što je to volonterski posao uz redovne obaveze - zna da bude preopterećen, a nije uvek upućen u propise i procedure koje mora da ispuni.

Drugi, tiši problem izabranog upravnika je sukob uloga. On je istovremeno i komšija: teško mu je da pošalje opomenu čoveku sa kojim se sreće u liftu, pa naplata često zapinje baš tu. Zgrade sa izabranim upravnikom po pravilu imaju slabiju naplatu ne zato što je upravnik loš, nego zato što je u nemogućem položaju.

Profesionalni upravnik (licencirani)

Licencirano lice upisano u registar profesionalnih upravnika, angažovano ugovorom. Uslove za licencu i vođenje tog registra uređuje Zakon o stanovanju i održavanju zgrada ("Službeni glasnik RS", br. 104/2016 i 9/2020). Prednost je stručnost, dostupnost 24/7 za prijave i jasna odgovornost. Mana je mesečna naknada koju plaćaju svi vlasnici, a ako posao ne obavlja kako treba, žalba ide i Privrednoj komori, ne samo skupštini. Pre angažovanja proverite da li je licenca važeća.

Kako da zajednica odluči

• Veličina i složenost zgrade - veći i složeniji objekti (lift, garaža, više ulaza) lakše opravdavaju profesionalca.
• Da li postoji voljan i sposoban vlasnik koji ima vremena za posao upravnika - i koji će ga imati i za četiri godine.
• Stanje finansija i naplate - profesionalac po pravilu bolje vodi naplatu duga i evidencije.
• Spremnost na digitalizaciju - bilo koji upravnik radi efikasnije uz pravi alat.
• Rok za odluku - o vrsti upravnika odlučite pre nego što istekne mandat dosadašnjeg upravnika, jer posle isteka teče samo još 30 dana.

Koliko realno košta profesionalni upravnik

Naknada se ugovara i po pravilu se izražava kao mesečni iznos po stanu, pa ulazi u račun kao fiksna stavka - ista za garsonjeru i za četvorosoban stan. Zato se ukupan trošak ne oseća isto u zgradi od 12 i u zgradi od 60 stanova: veća zgrada deli isti posao na više vlasnika.

Namerno ne navodimo dinarski iznos - tržište se razlikuje po gradovima i po obimu usluge, a svaki "prosek" bi vas naveo na pogrešnu pregovaračku poziciju. Umesto toga, tražite najmanje tri ponude i uporedite ih po istom obimu posla. Koliko bi ta stavka opteretila vaš račun, možete odmah videti u kalkulatoru naknade - dodajte je kao fiksnu stavku i pogledajte razliku.

Šta proveriti pre potpisivanja ugovora

1. Licencu - da li je aktivna, u registru profesionalnih upravnika Privredne komore Srbije. Suspendovana ili oduzeta licenca je razlog da se odustane.
2. Obim posla - šta je uključeno u naknadu, a šta se dodatno naplaćuje (izlasci na teren, izrada dokumentacije, prisustvo sednicama).
3. Reagovanje na prijave - u kom roku odgovara i kako se prijavljuje kvar; to je stavka koja se najviše oseća u svakodnevnom životu.
4. Izveštavanje - koliko često i u kom obliku dobijate izveštaj o radu i finansijama.
5. Trajanje i otkaz - na koji rok se ugovor zaključuje i pod kojim uslovima se raskida. Ugovor bez razumnog otkaznog roka je crvena zastavica.
6. Reference - koje zgrade vodi i da li smete da pozovete njihove upravnike ili predsednike skupštine.

Šta ako upravnik odustane usred mandata

Ovo se dešava češće nego što zgrade očekuju, i skoro uvek izabranom upravniku - jer je posao volonterski, a pritisak stvaran. Čovek se preseli, promeni posao ili jednostavno više neće, i zgrada odjednom ostane bez upravnika usred mandata.

Postupak je isti kao i kod redovnog isteka: skupština bira novog upravnika i prijavljuje promenu registru. Razlika je što ovde nema najave - pa nema ni vremena za pripremu. Zato je pametno da zgrada unapred zna ko bi bio zamena, i da dokumentacija ne živi isključivo u glavi i fascikli jedne osobe.

Kod profesionalnog upravnika ista situacija je uređena ugovorom - otkazni rok postoji upravo zato da zajednica ima vremena da nađe zamenu. To je jedan od stvarnih argumenata za profesionalca koji se retko pominje u poređenju cena: kontinuitet. Ako zgrada ostane bez upravnika i ne izabere novog na vreme, sledi prinudna uprava.

Šta da radim ako...

• ...niko iz zgrade neće da bude upravnik. Onda je izbor između profesionalnog upravnika po vašem izboru i prinudnog upravnika koga postavlja opština. Prvo je gotovo uvek povoljnije.
• ...profesionalac nam je preskup. Uporedite ga sa cenom prinudne uprave, ne sa nulom - jer nula nije opcija koja postoji.
• ...hoćemo da promenimo tip upravnika. To je odluka skupštine; proverite potreban kvorum u kalkulatoru kvoruma pre nego što sazovete sednicu.
• ...nismo sigurni ko nam je trenutno upisan kao upravnik. Proverite besplatno alatom za proveru stambene zajednice.