Provera stambene zajednice: da li je vaša zgrada upisana

Šta se tačno proverava

Jedinstvena evidencija stambenih zajednica je javna baza u kojoj se na jednom mestu nalaze podaci o svim registrovanim stambenim zajednicama u Srbiji. Vodi je Republički geodetski zavod, dostupna je svima, besplatna je i ne traži nalog. Za svaku upisanu zgradu tamo se vide adresa, matični broj zajednice i ko je upisani upravnik.

Važno je razlikovati dva pojma koja se stalno mešaju. Zgrada se upisuje u Registar stambenih zajednica koji vodi opština ili grad. Svi ti lokalni upisi se slivaju u jedinstvenu evidenciju na nivou cele Srbije. Registar je mesto gde se upisuje, evidencija je javni izlog gde svako može da vidi rezultat.

Zašto pretraga najčešće ne uspe

U zvaničnoj pretrazi bira se opština, a ne grad. Ko traži "Beograd" ne nalazi ništa, jer Beograd u listi ne postoji kao jedna stavka - postoji sedamnaest gradskih opština. Isto važi za Niš (pet gradskih opština) i Novi Sad (Novi Sad i Petrovaradin). To je najčešći razlog zbog koga korisnik zaključi da zgrada nije upisana iako uredno jeste, i glavni razlog zbog koga ovaj alat postoji: prvo razreši grad u opštinu, pa tek onda šalje na pretragu.

Druga dva česta uzroka:

• Više ulaza. Zgrada sa više ulaza može biti više zasebnih stambenih zajednica, svaka sa svojim upisom i svojim matičnim brojem. Ako tražite ulaz A, a upisan je ulaz B, rezultat izgleda kao da zgrade nema.
• Adresa zavedena drugačije. Kućni broj u evidenciji ume da se razlikuje od onog u svakodnevnom govoru (24 naspram 24a, ili susedni broj). Probajte i susedni broj pre nego što odustanete.

Šta znači to što ste našli

Ako se zgrada pojavi, zajednica postoji kao pravno lice: ima matični broj i PIB, može da otvori tekući račun, zaključuje ugovore i pred sudom naplati dug od vlasnika koji ne plaća. Tada je vredno proveriti još dve stvari.

Prvo, da li je upravnik tačan. Zastareo podatak - bivši upravnik i dalje upisan - nije formalnost: banka i izvođači proveravaju ko je ovlašćen da zastupa zajednicu, pa zgrada ume da zapne baš u trenutku kada joj treba ugovor. Upravnik je dužan da prijavi promenu, a rokovi i posledice su razloženi u tekstu o mandatu upravnika zgrade.

Drugo, ako je upisan profesionalni upravnik, proverite mu licencu u registru profesionalnih upravnika koji vodi Privredna komora Srbije. Tamo se pretražuje po imenu ili sedištu i vidi se da li je licenca aktivna, suspendovana ili oduzeta. Angažovanje lica bez važeće licence nosi konkretan rizik za celu zajednicu.

Ako zgrada nije upisana

Stambena zajednica po zakonu nastaje čim zgrada ima dva ili više vlasnika posebnih delova - ali dok se ne upiše, ne može ništa da uradi: nema matični broj ni PIB, ne može da otvori račun ni zakonito da prikuplja novac za održavanje, a upravnik nema osnov da je zastupa. Postupak upisa ide ovako:

1. Sazovite skupštinu i izaberite upravnika - iz redova vlasnika ili angažujte profesionalnog.
2. Sastavite zapisnik sa sednice i spisak vlasnika posebnih delova (stanova, lokala, garaža).
3. Podnesite prijavu za upis nadležnom registru u svojoj opštini, u roku od 15 dana od sednice na kojoj je izabran upravnik.
4. Kada dobijete rešenje sa matičnim brojem, zgrada se pojavljuje i u jedinstvenoj evidenciji.

Ceo postupak sa spiskom dokumentacije razložen je u vodiču o registraciji stambene zajednice. Ako stanari sami ne izaberu upravnika i ne registruju zajednicu, opština može da postavi prinudnog upravnika po propisanoj naknadi - gotovo uvek skuplje nego da zgrada sama izabere.

Ko sve ovo proverava i zašto

• Vlasnik stana - da vidi da li je njegova zajednica uopšte registrovana i ko je zvanično upravnik.
• Kupac stana - da pre kupovine proveri da zgrada funkcioniše kao pravno lice. "Zgrada ima upravnika i uredno se plaća održavanje" je tvrdnja koja se proverava za pola minuta.
• Upravnik - da potvrdi da su podaci tačni i da je i sam ispravno upisan. Uredan upis štiti i njega, jer potvrđuje njegovo ovlašćenje.
• Banke i izvođači - da provere ko sme da potpiše ugovor u ime zajednice.

Kada je zajednica registrovana, sledeći problem je da podaci ostanu tačni. U eZajednici se evidencija zgrade, posebnih delova, vlasnika i upravnika vodi na jednom mestu, pa se prijava promene za registar priprema iz već unetih podataka umesto da se svaki put kuca iznova. Zakažite demo od 30 minuta ili počnite od besplatnog vodiča kroz punovažnu e-sednicu.