Skupština stanara: kvorum, glasanje i odluke (vodič 2026)

Skupština stambene zajednice je organ koji donosi sve važne odluke - od visine naknade do velikih radova na zgradi. Ali odluka vredi samo ako je doneta po pravilima: sa kvorumom, propisanom većinom i unesena u zapisnik. Ako bilo šta od toga fali, odluka se može osporiti, a sa njom padaju i ugovori zaključeni na osnovu nje. Evo kako da skupština bude punovažna - i šta se dešava kada kvoruma nema.

Kako se saziva sednica

Sednicu saziva upravnik - to je jedna od njegovih zakonskih obaveza - sa obaveštenjem koje sadrži vreme, mesto i dnevni red. Rok i način obaveštavanja propisani su Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada ("Službeni glasnik RS", br. 104/2016 i 9/2020) - poziv se upućuje najmanje 3 dana pre sednice (čl. 42) - i pravilima vlasnika. Cilj nije forma: cilj je da svaki vlasnik ima realnu priliku da učestvuje.

Zato je važno da poziv bude dokaziv. Ako se odluka kasnije ospori, prvo pitanje je da li su svi vlasnici uredno obavešteni i u roku. Oglasna tabla na kojoj se papir izgubi za dva dana to ne dokazuje; potvrda o isporuci i čitanju - dokazuje.

Kvorum - koliko vlasnika mora da učestvuje

• Redovna sednica (čl. 45): kvorum čini obična većina od ukupnog broja glasova članova koji imaju pravo glasa, osim ako je odlukom zajednice određen veći broj.
• Ponovljena sednica (čl. 45): ako kvoruma nema, sednica se ponavlja i tada je kvorum 1/3 ukupnog broja glasova (osim ako je određen veći broj). Za konkretne brojeve unesite broj stanova u kalkulator kvoruma i većine.

Kvorum nije isto što i većina

Ovo je zabuna koja obara najviše odluka. Kvorum odgovara na pitanje da li sednica uopšte može da se održi. Većina odgovara na pitanje da li je odluka usvojena. To su dva odvojena praga i - ključno - mere se prema različitim osnovama.

Obe većine uređuje član 44. Kod obične većine uzdržani se ne broje ni na jednu stranu, a izjednačenje znači da odluka nije prošla. Kod kvalifikovane većine izlaznost je nebitna - prag je uvek isti broj glasova, ma koliko ljudi došlo.

Zamka ponovljene sednice

Odatle sledi zaključak koji iznenadi većinu upravnika: odluka za koju se traži 2/3 većina ne može se doneti na ponovljenoj sednici sa minimalnim kvorumom. Ako na ponovljenu sednicu dođe tačno jedna trećina vlasnika, ni jednoglasno "za" nije dovoljno - jedna trećina glasova matematički ne može dati dve trećine.

Snižen kvorum pomaže da se sednica održi, ali ne pomaže da krupna odluka prođe. Praktična posledica je suprotna od očekivane: za velike odluke se ne isplati čekati ponovljenu sednicu sa nižim pragom, nego uložiti trud u izlaznost - najjednostavnije tako što se uz sednicu otvori i glasanje u odsustvu, jer se i te izjave računaju u kvorum.

Primer sa brojevima

Zgrada ima 12 stanova, dakle 12 glasova. Za redovnu sednicu mora da učestvuje najmanje 7 vlasnika. Ako dođe petoro, sednica se ponavlja i tada je dovoljno 4.

Na dnevnom redu je zamena lifta - odluka za koju se traži 2/3 većina. Potrebno je 8 glasova "za" od ukupno 12, i to važi na obe sednice. Na ponovljenoj sednici sa četvoro prisutnih ta odluka ne može da prođe, koliko god se glasalo. Ako je na dnevnom redu nešto što ide običnom većinom - recimo izbor izvođača za čišćenje - onda je na ponovljenoj sednici sa četvoro prisutnih dovoljno 3 glasa "za".

Kako se glasovi računaju

Po podrazumevanom modelu jedan posebni deo daje jedan glas - stan, lokal i garaža se broje jednako. Zajednica može pravilima vlasnika odrediti da se glasovi računaju srazmerno udelu u zajedničkim delovima, odnosno površini posebnog dela. Ako niste sigurni šta važi kod vas, proverite pravila vlasnika pre sednice.

Još jedan detalj koji menja račun: posebni delovi čiji su vlasnici vođeni kao nedostupni ne ulaze u ukupan broj glasova, pa se time menjaju i svi pragovi. Vođenje te evidencije je deo obaveza upravnika i razlog zašto spisak vlasnika mora biti ažuran.

Ko ima pravo glasa, a ko samo prisustvuje

Pravo glasa ima vlasnik posebnog dela. To nije isto što i stanar: zakupac koji živi u stanu može doći na sednicu i izneti mišljenje, ali ne glasa - osim ako ga vlasnik ovlasti. Ista razlika važi i za članove domaćinstva.

Kada je posebni deo u suvlasništvu (na primer supružnika), glas se ne udvostručuje - suvlasnici zajedno raspolažu glasom koji pripada tom posebnom delu. Ako se ne slažu međusobno, to je njihov unutrašnji odnos, a ne problem skupštine.

Vlasnik može da ovlasti drugo lice da glasa umesto njega. Punomoćje treba da bude pisano i priloženo uz zapisnik - inače je to prva stvar koju će osporiti onaj kome odluka ne odgovara. Isto važi i kada u ime pravnog lica glasa njegov predstavnik.

Zapisnik - bez njega odluka "ne postoji"

Svaka odluka unosi se u zapisnik koji vodi upravnik (ili zapisničar koga upravnik imenuje). Zapisnik je dokaz da je odluka doneta po proceduri - bitan kod registracije promena, otvaranja računa, ugovora sa izvođačima i eventualnih sporova. Vlasnik koji se ne slaže ima pravo da ospori odluku u zakonskom roku.

Dobar zapisnik obavezno sadrži: datum i mesto, dnevni red, ko je sazvao sednicu, broj prisutnih i ukupan broj glasova, tekst svake odluke i broj glasova za, protiv i uzdržanih po svakoj tački. Zapisnik bez brojeva ne dokazuje ništa - upravo je broj glasova ono što se kasnije osporava.

Šta da radim ako...

• ...nikad ne skupimo kvorum. Uvedite pisano i elektronsko izjašnjavanje - vlasnik koji tako glasa računa se kao prisutan. To je jedina mera koja stvarno menja izlaznost; detalji u tekstu o elektronskom glasanju stanara.
• ...upravnik ne saziva sednicu. Sazivanje je njegova obaveza; ako je ne izvršava, put je prijava nadležnom organu.
• ...nismo sigurni koliko glasova nam treba. Unesite broj posebnih delova i tip odluke u kalkulator - dobijate oba praga i za redovnu i za ponovljenu sednicu.
• ...neko osporava već donetu odluku. Proverite zapisnik: da li su upisani ukupan broj glasova, broj prisutnih i rezultat po tačkama. Ako to nedostaje, odluka je ranjiva.
• ...zgrada nije registrovana. Skupština može da zaseda, ali zajednica bez upisa nema matični broj ni račun - prvo registrujte stambenu zajednicu.