Obaveze upravnika zgrade po Zakonu: kompletna lista za 2026.
Šta je sve dužan da radi upravnik stambene zajednice: administrativne, finansijske i tehničke obaveze, izveštavanje i rokovi - jasno razloženo prema Zakonu.
Upravnik je "izvršni direktor" stambene zajednice - lice koje zajednicu zastupa, vodi njene evidencije, organizuje održavanje i raspolaže sredstvima sa računa. Zakon o stanovanju i održavanju zgrada precizno nabraja njegove dužnosti, a njihovo (ne)ispunjavanje direktno utiče na to da li zgrada funkcioniše. U nastavku je kompletna lista obaveza, grupisana po oblastima, plus šta se dešava ako se ne poštuju.
Administrativne obaveze
- Zastupa i predstavlja stambenu zajednicu i podnosi prijavu za upis u Registar stambenih zajednica.
- Ističe rešenje o registraciji na vidnom mestu u zgradi.
- Vrši popis i označavanje posebnih, zajedničkih i samostalnih delova zgrade.
- Vodi evidenciju o vlasnicima i korisnicima delova zgrade.
- Saziva i priprema sednice skupštine i vodi zapisnik o odlukama.
Finansijske obaveze
- Raspolaže sredstvima sa tekućeg računa zajednice u skladu sa propisima i odlukama skupštine.
- Vodi evidenciju o prihodima i rashodima stambene zajednice.
- Izdaje mesečne račune vlasnicima za održavanje i upravljanje.
- Podnosi skupštini izveštaj o radu i o stanju finansija - osnova transparentnosti prema vlasnicima.
Tehničke i operativne obaveze
- Organizuje redovno (tekuće) održavanje zajedničkih delova - hodnici, stepeništa, lift, fasada, oluci, krov, instalacije.
- Organizuje vanredno i investiciono održavanje i hitne intervencije kod kvarova koji ugrožavaju bezbednost.
- Prima i obrađuje prijave kvarova i prati njihov status do rešenja.
- Zaključuje i prati ugovore sa izvođačima i dobavljačima (lift, higijena, dezinsekcija).
Dodatne obaveze profesionalnog upravnika
Ako je angažovan profesionalni upravnik, on ima i strože standarde dostupnosti: prima prijave kvarova i drugih problema (nepoštovanje kućnog reda, buka, štetni uticaji) svakog dana, 24 sata, i mora posedovati važeću licencu upisanu u registar profesionalnih upravnika.
Šta ako upravnik ne ispunjava obaveze
Skupština može da razreši upravnika i izabere novog. Ako upravnik ne radi posao, a zajednica ne reaguje, posledice idu od neodržavane zgrade i nenaplaćenih sredstava do postavljanja prinudnog upravnika. Zato je ključno da rad upravnika bude transparentan i merljiv.
Najčešća pitanja
Koje su glavne obaveze upravnika zgrade?
Zastupanje zajednice, upis u registar, vođenje evidencije vlasnika i finansija, organizacija održavanja, sazivanje skupštine i podnošenje izveštaja o radu.
Da li upravnik mora da podnosi izveštaj vlasnicima?
Da. Upravnik vodi evidenciju prihoda i rashoda i podnosi skupštini izveštaj o radu i stanju finansija. Vlasnici imaju pravo uvida.
Po čemu se profesionalni upravnik razlikuje?
Profesionalni upravnik je licenciran, upisan u registar i dostupan za prijave 24 sata svakog dana, dok je izabrani upravnik vlasnik iz same zgrade.
Može li se upravnik smeniti?
Da, skupština stambene zajednice može razrešiti upravnika i izabrati novog, u skladu sa pravilima i potrebnom većinom.