Obaveze upravnika zgrade po Zakonu: kompletna lista za 2026.

Upravnik je "izvršni direktor" stambene zajednice - lice koje zajednicu zastupa, vodi njene evidencije, organizuje održavanje i raspolaže sredstvima sa računa. Zakon o stanovanju i održavanju zgrada ("Službeni glasnik RS", br. 104/2016 i 9/2020) precizno nabraja njegove dužnosti, a njihovo (ne)ispunjavanje direktno određuje da li zgrada funkcioniše. U nastavku je kompletna lista obaveza grupisana po oblastima, sa rokovima, kontrolnom listom i onim što sledi kada se propuste.

Administrativne obaveze

• Zastupa i predstavlja stambenu zajednicu i podnosi prijavu za upis u Registar stambenih zajednica.
• Ističe rešenje o registraciji na vidnom mestu u zgradi.
• Vrši popis i označavanje posebnih, zajedničkih i samostalnih delova zgrade.
• Vodi evidenciju o vlasnicima i korisnicima delova zgrade.
• Saziva i priprema sednice skupštine i vodi zapisnik o odlukama.
• Prijavljuje promene registru - novog upravnika, promenu vlasnika posebnog dela, promenu podataka o zgradi.

Poslednja stavka je ona koja se najčešće previdi, a najskuplje košta. Ako u registru stoji bivši upravnik, banka i izvođači vide da zgradu zastupa neko ko to više nije - i ugovor zapinje baš kad zajednici treba. Da li su vaši podaci tačni proverite besplatno alatom za proveru stambene zajednice.

Finansijske obaveze

• Raspolaže sredstvima sa tekućeg računa zajednice u skladu sa propisima i odlukama skupštine.
• Vodi evidenciju o prihodima i rashodima stambene zajednice.
• Izdaje mesečne račune vlasnicima za održavanje i upravljanje.
• Prati zaduženja i uplate po svakom posebnom delu i pokreće naplatu duga kada vlasnik ne plaća.
• Podnosi skupštini izveštaj o radu i o stanju finansija - osnova transparentnosti prema vlasnicima.

Tehničke i operativne obaveze

• Organizuje redovno (tekuće) održavanje zajedničkih delova - hodnici, stepeništa, lift, fasada, oluci, krov, instalacije.
• Organizuje vanredno i investiciono održavanje i hitne intervencije kod kvarova koji ugrožavaju bezbednost ili zdravlje.
• Prima i obrađuje prijave kvarova i prati njihov status do rešenja.
• Zaključuje i prati ugovore sa izvođačima i dobavljačima (lift, higijena, dezinsekcija).

Razlika između tekućeg i investicionog održavanja nije akademska - ona određuje iz kog dela sredstava se plaća i kako se obračunava na računu vlasnika. Tekuće su redovni, ponavljajući troškovi; investiciono je izdvajanje za velike zahvate (fasada, krov, zamena lifta), suštinski štednja zajednice. Kako to izgleda na računu razloženo je u kalkulatoru naknade za održavanje.

Obaveze oko sednica i odlučivanja

Upravnik ne donosi odluke umesto skupštine - on je sprovodi. Njegova obaveza je da omogući da skupština uopšte može da odlučuje:

• Saziva sednicu sa obaveštenjem koje sadrži vreme, mesto i dnevni red, uz zakonom propisan rok - cilj je da svaki vlasnik ima realnu priliku da učestvuje.
• Vodi zapisnik (ili imenuje zapisničara) i u njega unosi svaku odluku sa brojem glasova.
• Utvrđuje kvorum i većinu po članu 44 i 45 Zakona, uračunavajući i glasove date pisanim ili elektronskim putem.
• Sprovodi usvojene odluke i o tome izveštava skupštinu.

Pogrešno utvrđen kvorum je najčešći razlog zbog koga se odluka kasnije ospori - a sa njom padaju i ugovori zaključeni na osnovu te odluke. Koliko glasova vam treba za konkretnu odluku, proverite u kalkulatoru kvoruma i većine.

Dodatne obaveze profesionalnog upravnika

Ako je angažovan profesionalni upravnik, on ima i strože standarde dostupnosti: prima prijave kvarova i drugih problema (nepoštovanje kućnog reda, buka, štetni uticaji) svakog dana, 24 sata, i mora posedovati važeću licencu upisanu u registar profesionalnih upravnika koji vodi Privredna komora Srbije.

Kontrolna lista za vlasnike

Ako želite da procenite da li vaš upravnik radi posao, prođite kroz ovih šest pitanja. Na svako od njih odgovor mora da postoji u nekom dokumentu, ne u sećanju:

• Da li je rešenje o registraciji istaknuto na vidnom mestu u zgradi?
• Da li je u registru upisan aktuelan upravnik, i da li mu je mandat na snazi?
• Da li je u poslednjih godinu dana održana sednica skupštine i postoji li zapisnik?
• Da li ste dobili izveštaj o radu i finansijama, i može li se iz njega videti šta je plaćeno i kome?
• Da li postoji evidencija zaduženja i uplata po posebnim delovima, iz koje se vidi ko duguje?
• Da li prijava kvara dobija broj, status i rok, ili se rešava "usmeno, kad se stigne"?

Šta da radim ako...

• ...upravnik ne saziva sednicu. Vlasnici mogu sami da iniciraju sazivanje; ako ni to ne prođe, put je prijava nadležnom organu.
• ...odbija da pokaže finansije. Uvid nije stvar dobre volje nego njegove obaveze. Zatražite ga pisanim putem, da imate dokaz o traženju - postupak je u tekstu o transparentnim finansijama zgrade.
• ...mandat mu je istekao, a niko ništa ne radi. Posle isteka teče kratak rok za izbor novog; ako prođe, sledi prinudni upravnik po propisanoj naknadi. Rokovi su u tekstu o mandatu upravnika.
• ...profesionalni upravnik nema važeću licencu. Proverite je u registru Privredne komore Srbije. Rad lica bez važeće licence nosi rizik za celu zajednicu.
• ...hoćemo da ga smenimo. Skupština može da razreši upravnika i pre isteka mandata, odlukom sa potrebnom većinom. Proverite kvorum unapred u kalkulatoru.

Šta ako upravnik ne ispunjava obaveze

Skupština može da razreši upravnika i izabere novog - i pre nego što mu istekne četvorogodišnji mandat. Ako upravnik ne radi posao, a zajednica ne reaguje, posledice se gomilaju: neodržavana zgrada, nenaplaćena sredstva, osporive odluke i na kraju postavljanje prinudnog upravnika po naknadi koju zajednica ne pregovara. Zato je ključno da rad upravnika bude transparentan i merljiv - ne zato da bi se upravnik kontrolisao, nego zato da bi se sporovi rešavali dokumentom umesto rečima.