Transparentne finansije zgrade: kako da svaki stanar vidi gde idu pare

Najviše sukoba u zgradama nije oko toga koliko se plaća, nego gde taj novac ode. Kad vlasnici ne vide na šta se troši, rađaju se sumnje, a naplata pada. Transparentne finansije rešavaju oba problema odjednom: grade poverenje i poboljšavaju naplatu. Evo šta zakon traži, kako se uvid konkretno traži i kako to izvesti u praksi.

Vlasnici imaju pravo da znaju

Po Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada ("Službeni glasnik RS", br. 104/2016 i 9/2020), upravnik je dužan da vodi evidenciju o prihodima i rashodima zajednice i da skupštini podnosi izveštaj o radu. Novac zajednice je namenski - troši se za održavanje i upravljanje, u okviru odluka skupštine. Vlasnici imaju pravo uvida u to kako se sredstvima raspolaže. Ako upravnik uporno odbija da pokaže evidenciju, sledeći korak je prijava nadležnom organu.

Ovo je važno formulisati precizno, jer se često pogrešno razume: uvid nije stvar dobre volje upravnika niti usluga koju čini komšijama. To je posledica toga što on raspolaže tuđim, namenskim novcem po odluci organa koji ga je izabrao.

Šta bi finansijski pregled trebalo da prikaže

• Prihode - uplate po vlasniku i posebnom delu, stanje na računu.
• Rashode - šta je plaćeno, kome i za šta (lift, higijena, popravke); strukturu sopstvenog računa proverite kalkulatorom naknade.
• Zaduženja i dugovanja - ko kasni i koliko (osnova za naplatu).
• Fond investicionog održavanja - koliko je ušteđeno za veće radove.

Koje dokumente konkretno smete da tražite

1. Izveštaj o radu i finansijama koji se podnosi skupštini, sa pregledom prihoda i rashoda za period.
2. Izvod sa tekućeg računa stambene zajednice - stanje i promet, jer se iz njega vidi šta je stvarno plaćeno.
3. Ugovore sa izvođačima i dobavljačima koje je zaključila zajednica (lift, higijena, dezinsekcija).
4. Račune i fakture za veće izdatke, uz odluku skupštine kojom je izdatak odobren.
5. Pregled zaduženja i uplata po posebnim delovima, iz koga se vidi punjenje fonda.
6. Zapisnike sednica na kojima su donete odluke o trošenju.

Kako da tražite uvid - da zahtev nešto vredi

Usmeno pitanje u hodniku nije zahtev za uvid. Ako očekujete da od toga bude nešto, tražite pisanim putem i sačuvajte dokaz o slanju - e-pošta je sasvim dovoljna.

Zahtev neka bude određen: navedite period, dokumente koje tražite i razuman rok za odgovor. "Hoću da vidim finansije" se lako odbije kao neodređeno; "molim izveštaj o prihodima i rashodima za 2025. i izvod sa računa za decembar" se ne odbija lako. Ako odgovor ne stigne, ponovite zahtev i najavite da ćete pitanje pokrenuti na sednici skupštine - i tek onda, ako ni to ne pomogne, idite na prijavu nadležnom organu.

Gde je granica: transparentnost i lični podaci

Ovde zgrade najčešće pogreše iz najbolje namere. Dužnici moraju da budu vidljivi - ali unutar evidencije zajednice i izveštaja skupštini, ne na javnom mestu.

Spisak sa imenima i iznosima zalepljen na oglasnu tablu ili poslat u grupu za dopisivanje je obrada ličnih podataka i može predstavljati povredu Zakona o zaštiti podataka o ličnosti. Isto važi i za deljenje spiska vlasnika sa JMBG-om. Pravilo koje radi u praksi: podatak ide onima koji na njega imaju pravo (vlasnici, u okviru izveštaja), a ne svima koji prolaze kroz ulaz.

Kako izgleda izveštaj koji zaista nešto govori

Izveštaj od jedne strane sa tri broja - "prihodi, rashodi, stanje" - formalno postoji, ali ne odgovara ni na jedno pitanje koje vlasnici zaista imaju. Dobar izveštaj ima četiri dela.

• Uporedni pregled sa prethodnim periodom. Broj bez poređenja ne znači ništa. "Higijena 240.000 dinara" postaje informacija tek uz "prošle godine 180.000, jer je od maja uvedeno pranje stakala".
• Rashodi razvrstani po nameni, a ne redom kojim su plaćeni: tekuće održavanje, investiciono, upravljanje, hitne intervencije.
• Stanje fonda investicionog održavanja odvojeno od tekućeg novca - inače se ušteđevina za fasadu neprimetno potroši na svakodnevne troškove.
• Naplativost: koliko je zaduženo, koliko naplaćeno i koliki je ukupan dug. To je jedini pokazatelj koji predviđa probleme unapred.

Poslednja stavka je najvažnija, a najređe je ima. Zgrada koja naplati 70 % zaduženja funkcioniše sasvim drugačije od zgrade koja naplati 95 %, iako obe "imaju novca na računu" - razlika se vidi tek kada zatreba veći zahvat. Ako naplativost pada, postupak je u tekstu o naplati duga za održavanje.

Zašto papir i Excel ne rešavaju problem

Tabela koju vidi samo upravnik nije transparentnost. Vlasnici je ne vide u realnom vremenu, podaci zastarevaju, a kod promene upravnika istorija se lako izgubi. Pravo rešenje je zajednička, uvek dostupna evidencija kojoj svaki vlasnik može da pristupi.

Predaja dužnosti je trenutak u kome se to najbolnije vidi. Kada odlazeći upravnik preda fasciklu i USB, novi upravnik nasleđuje tuđe tumačenje brojeva - a svaki spor iz prošlosti postaje nerešiv jer nema traga ko je šta i kada uneo.

Šta da radim ako...

• ...upravnik ignoriše zahtev za uvid. Ponovite ga pisano sa rokom, pa pokrenite pitanje na sednici. Skupština može tražiti izveštaj, a i razrešiti upravnika.
• ...izveštaj postoji, ali ništa iz njega ne razumem. Tražite izvod sa računa uz izveštaj - promet na računu je najprovereniji izvor. Strukturu svog računa razložite kalkulatorom naknade.
• ...sumnjam da je novac nenamenski potrošen. Tražite odluku skupštine kojom je izdatak odobren. Izdatak bez odluke je prvo pitanje za sednicu, a po potrebi i za nadležni organ.
• ...smenili smo upravnika, a nema dokumentacije. Dokumentacija i sredstva zajednice pripadaju zajednici, ne upravniku. Zatražite primopredaju pisanim putem i unesite je u zapisnik.
• ...hoćemo da dužnici budu vidljivi. Prikažite ih u izveštaju skupštini i u evidenciji, ne na oglasnoj tabli sa imenima i iznosima.