Транспарентне финансије зграде: како да сваки станар види где иду паре

Највише сукоба у зградама није око тога колико се плаћа, него где тај новац оде. Кад власници не виде на шта се троши, рађају се сумње, а наплата пада. Транспарентне финансије решавају оба проблема одједном: граде поверење и побољшавају наплату. Ево шта закон тражи, како се увид конкретно тражи и како то извести у пракси.

Власници имају право да знају

По Закону о становању и одржавању зграда ("Службени гласник РС", бр. 104/2016 и 9/2020), управник је дужан да води евиденцију о приходима и расходима заједнице и да скупштини подноси извештај о раду. Новац заједнице је наменски - троши се за одржавање и управљање, у оквиру одлука скупштине. Власници имају право увида у то како се средствима располаже. Ако управник упорно одбија да покаже евиденцију, следећи корак је пријава надлежном органу.

Ово је важно формулисати прецизно, јер се често погрешно разуме: увид није ствар добре воље управника нити услуга коју чини комшијама. То је последица тога што он располаже туђим, наменским новцем по одлуци органа који га је изабрао.

Шта би финансијски преглед требало да прикаже

• Приходе - уплате по власнику и посебном делу, стање на рачуну.
• Расходе - шта је плаћено, коме и за шта (лифт, хигијена, поправке); структуру сопственог рачуна проверите калкулатором накнаде.
• Задужења и дуговања - ко касни и колико (основа за наплату).
• Фонд инвестиционог одржавања - колико је уштеђено за веће радове.

Које документе конкретно смете да тражите

1. Извештај о раду и финансијама који се подноси скупштини, са прегледом прихода и расхода за период.
2. Извод са текућег рачуна стамбене заједнице - стање и промет, јер се из њега види шта је стварно плаћено.
3. Уговоре са извођачима и добављачима које је закључила заједница (лифт, хигијена, дезинсекција).
4. Рачуне и фактуре за веће издатке, уз одлуку скупштине којом је издатак одобрен.
5. Преглед задужења и уплата по посебним деловима, из кога се види пуњење фонда.
6. Записнике седница на којима су донете одлуке о трошењу.

Како да тражите увид - да захтев нешто вреди

Усмено питање у ходнику није захтев за увид. Ако очекујете да од тога буде нешто, тражите писаним путем и сачувајте доказ о слању - е-пошта је сасвим довољна.

Захтев нека буде одређен: наведите период, документе које тражите и разуман рок за одговор. "Хоћу да видим финансије" се лако одбије као неодређено; "молим извештај о приходима и расходима за 2025. и извод са рачуна за децембар" се не одбија лако. Ако одговор не стигне, поновите захтев и најавите да ћете питање покренути на седници скупштине - и тек онда, ако ни то не помогне, идите на пријаву надлежном органу.

Где је граница: транспарентност и лични подаци

Овде зграде најчешће погреше из најбоље намере. Дужници морају да буду видљиви - али унутар евиденције заједнице и извештаја скупштини, не на јавном месту.

Списак са именима и износима залепљен на огласну таблу или послат у групу за дописивање је обрада личних података и може представљати повреду Закона о заштити података о личности. Исто важи и за дељење списка власника са JMBG-ом. Правило које ради у пракси: податак иде онима који на њега имају право (власници, у оквиру извештаја), а не свима који пролазе кроз улаз.

Како изгледа извештај који заиста нешто говори

Извештај од једне стране са три броја - "приходи, расходи, стање" - формално постоји, али не одговара ни на једно питање које власници заиста имају. Добар извештај има четири дела.

• Упоредни преглед са претходним периодом. Број без поређења не значи ништа. "Хигијена 240.000 динара" постаје информација тек уз "прошле године 180.000, јер је од маја уведено прање стакала".
• Расходи разврстани по намени, а не редом којим су плаћени: текуће одржавање, инвестиционо, управљање, хитне интервенције.
• Стање фонда инвестиционог одржавања одвојено од текућег новца - иначе се уштеђевина за фасаду неприметно потроши на свакодневне трошкове.
• Наплативост: колико је задужено, колико наплаћено и колики је укупан дуг. То је једини показатељ који предвиђа проблеме унапред.

Последња ставка је најважнија, а најређе је има. Зграда која наплати 70 % задужења функционише сасвим другачије од зграде која наплати 95 %, иако обе "имају новца на рачуну" - разлика се види тек када затреба већи захват. Ако наплативост пада, поступак је у тексту о наплати дуга за одржавање.

Зашто папир и Еxцел не решавају проблем

Табела коју види само управник није транспарентност. Власници је не виде у реалном времену, подаци застаревају, а код промене управника историја се лако изгуби. Право решење је заједничка, увек доступна евиденција којој сваки власник може да приступи.

Предаја дужности је тренутак у коме се то најболније види. Када одлазећи управник преда фасциклу и УСБ, нови управник наслеђује туђе тумачење бројева - а сваки спор из прошлости постаје нерешив јер нема трага ко је шта и када унео.

Шта да радим ако...

• ...управник игнорише захтев за увид. Поновите га писано са роком, па покрените питање на седници. Скупштина може тражити извештај, а и разрешити управника.
• ...извештај постоји, али ништа из њега не разумем. Тражите извод са рачуна уз извештај - промет на рачуну је најпроверенији извор. Структуру свог рачуна разложите калкулатором накнаде.
• ...сумњам да је новац ненаменски потрошен. Тражите одлуку скупштине којом је издатак одобрен. Издатак без одлуке је прво питање за седницу, а по потреби и за надлежни орган.
• ...сменили смо управника, а нема документације. Документација и средства заједнице припадају заједници, не управнику. Затражите примопредају писаним путем и унесите је у записник.
• ...хоћемо да дужници буду видљиви. Прикажите их у извештају скупштини и у евиденцији, не на огласној табли са именима и износима.