Обавезе управника зграде по Закону: комплетна листа за 2026.

Управник је "извршни директор" стамбене заједнице - лице које заједницу заступа, води њене евиденције, организује одржавање и располаже средствима са рачуна. Закон о становању и одржавању зграда ("Службени гласник РС", бр. 104/2016 и 9/2020) прецизно набраја његове дужности, а њихово (не)испуњавање директно одређује да ли зграда функционише. У наставку је комплетна листа обавеза груписана по областима, са роковима, контролном листом и оним што следи када се пропусте.

Административне обавезе

• Заступа и представља стамбену заједницу и подноси пријаву за упис у Регистар стамбених заједница.
• Истиче решење о регистрацији на видном месту у згради.
• Врши попис и означавање посебних, заједничких и самосталних делова зграде.
• Води евиденцију о власницима и корисницима делова зграде.
• Сазива и припрема седнице скупштине и води записник о одлукама.
• Пријављује промене регистру - новог управника, промену власника посебног дела, промену података о згради.

Последња ставка је она која се најчешће превиди, а најскупље кошта. Ако у регистру стоји бивши управник, банка и извођачи виде да зграду заступа неко ко то више није - и уговор запиње баш кад заједници треба. Да ли су ваши подаци тачни проверите бесплатно алатом за проверу стамбене заједнице.

Финансијске обавезе

• Располаже средствима са текућег рачуна заједнице у складу са прописима и одлукама скупштине.
• Води евиденцију о приходима и расходима стамбене заједнице.
• Издаје месечне рачуне власницима за одржавање и управљање.
• Прати задужења и уплате по сваком посебном делу и покреће наплату дуга када власник не плаћа.
• Подноси скупштини извештај о раду и о стању финансија - основа транспарентности према власницима.

Техничке и оперативне обавезе

• Организује редовно (текуће) одржавање заједничких делова - ходници, степеништа, лифт, фасада, олуци, кров, инсталације.
• Организује ванредно и инвестиционо одржавање и хитне интервенције код кварова који угрожавају безбедност или здравље.
• Прима и обрађује пријаве кварова и прати њихов статус до решења.
• Закључује и прати уговоре са извођачима и добављачима (лифт, хигијена, дезинсекција).

Разлика између текућег и инвестиционог одржавања није академска - она одређује из ког дела средстава се плаћа и како се обрачунава на рачуну власника. Текуће су редовни, понављајући трошкови; инвестиционо је издвајање за велике захвате (фасада, кров, замена лифта), суштински штедња заједнице. Како то изгледа на рачуну разложено је у калкулатору накнаде за одржавање.

Обавезе око седница и одлучивања

Управник не доноси одлуке уместо скупштине - он је спроводи. Његова обавеза је да омогући да скупштина уопште може да одлучује:

• Сазива седницу са обавештењем које садржи време, место и дневни ред, уз законом прописан рок - циљ је да сваки власник има реалну прилику да учествује.
• Води записник (или именује записничара) и у њега уноси сваку одлуку са бројем гласова.
• Утврђује кворум и већину по члану 44 и 45 Закона, урачунавајући и гласове дате писаним или електронским путем.
• Спроводи усвојене одлуке и о томе извештава скупштину.

Погрешно утврђен кворум је најчешћи разлог због кога се одлука касније оспори - а са њом падају и уговори закључени на основу те одлуке. Колико гласова вам треба за конкретну одлуку, проверите у калкулатору кворума и већине.

Додатне обавезе професионалног управника

Ако је ангажован професионални управник, он има и строже стандарде доступности: прима пријаве кварова и других проблема (непоштовање кућног реда, бука, штетни утицаји) сваког дана, 24 сата, и мора поседовати важећу лиценцу уписану у регистар професионалних управника који води Привредна комора Србије.

Контролна листа за власнике

Ако желите да процените да ли ваш управник ради посао, прођите кроз ових шест питања. На свако од њих одговор мора да постоји у неком документу, не у сећању:

• Да ли је решење о регистрацији истакнуто на видном месту у згради?
• Да ли је у регистру уписан актуелан управник, и да ли му је мандат на снази?
• Да ли је у последњих годину дана одржана седница скупштине и постоји ли записник?
• Да ли сте добили извештај о раду и финансијама, и може ли се из њега видети шта је плаћено и коме?
• Да ли постоји евиденција задужења и уплата по посебним деловима, из које се види ко дугује?
• Да ли пријава квара добија број, статус и рок, или се решава "усмено, кад се стигне"?

Шта да радим ако...

• ...управник не сазива седницу. Власници могу сами да иницирају сазивање; ако ни то не прође, пут је пријава надлежном органу.
• ...одбија да покаже финансије. Увид није ствар добре воље него његове обавезе. Затражите га писаним путем, да имате доказ о тражењу - поступак је у тексту о транспарентним финансијама зграде.
• ...мандат му је истекао, а нико ништа не ради. После истека тече кратак рок за избор новог; ако прође, следи принудни управник по прописаној накнади. Рокови су у тексту о мандату управника.
• ...професионални управник нема важећу лиценцу. Проверите је у регистру Привредне коморе Србије. Рад лица без важеће лиценце носи ризик за целу заједницу.
• ...хоћемо да га сменимо. Скупштина може да разреши управника и пре истека мандата, одлуком са потребном већином. Проверите кворум унапред у калкулатору.

Шта ако управник не испуњава обавезе

Скупштина може да разреши управника и изабере новог - и пре него што му истекне четворогодишњи мандат. Ако управник не ради посао, а заједница не реагује, последице се гомилају: неодржавана зграда, ненаплаћена средства, оспориве одлуке и на крају постављање принудног управника по накнади коју заједница не преговара. Зато је кључно да рад управника буде транспарентан и мерљив - не зато да би се управник контролисао, него зато да би се спорови решавали документом уместо речима.