Коме пријавити управника зграде и како поднети жалбу

Обавезе управника и надзор над њиховим извршавањем уређује Закон о становању и одржавању зграда ("Службени гласник РС", бр. 104/2016 и 9/2020). Ако управник не ради свој посао - не одржава зграду, не сазива скупштину или не показује на шта се троши новац - коме ћете се обратити зависи од две ствари: какав је то управник (из редова станара или професионални, лиценцирани) и какав је проблем. Укратко: прво покушајте да проблем решите унутар зграде преко скупштине; за неиспуњавање законских обавеза обраћате се комуналној инспекцији; а за рад лиценцираног професионалног управника жалбу подносите Привредној комори Србије. У наставку разлажемо сваки пут.

Први корак: покушајте унутар зграде

Пре било какве пријаве, најбржи пут је често скупштина стамбене заједнице. Власници су ти који су управника изабрали и власници могу да га разреше и изаберу новог. Ако вас више комшија дели исту примедбу, тражите сазивање седнице са јасном тачком дневног реда: рад управника и, по потреби, његова смена.

• Писмено се обратите управнику и тражите да отклони пропуст (чувајте копију дописа).
• Ако нема реакције, иницирајте седницу скупштине и предложите разрешење.
• На седници гласајте о смени и избору новог управника, па промену пријавите регистру.

Коме пријавити управника из редова станара

Када је управник комшија из зграде, а проблем је у томе што се законске обавезе не извршавају (на пример, не организује се хитно одржавање, запуштен је лифт, не води се евиденција), пријаву подносите комуналној инспекцији ваше општине или града. Комунална инспекција (у неким градовима и комунална милиција) врши надзор над применом прописа о одржавању зграда и може да наложи отклањање неправилности.

За неке ситуације надлежна је и грађевинска инспекција - пре свега када је реч о стању конструкције, радовима или безбедности објекта. Ако нисте сигурни која је инспекција права, пријаву можете предати општини, која ће је проследити надлежној служби.

Коме пријавити професионалног (лиценцираног) управника

Професионални управник послује на основу лиценце коју издаје Привредна комора Србије. Зато се жалбе на његов рад подносе управо Привредној комори, односно њеном Суду части. У озбиљним случајевима то може довести до суспензије или одузимања лиценце. Пре жалбе проверите и да ли му је лиценца уопште важећа.

Шта ако управник не плаћа обавезе или ненаменски троши новац

Ако сумњате да управник не плаћа рачуне заједнице (струја за заједничке делове, лифт, хигијена) иако се новац уплаћује, или да средства троши ненаменски, имате право на увид у финансије. Управник је дужан да води евиденцију прихода и расхода и да скупштини подноси извештај. Тражите тај извештај писмено. Ако се утврди ненаменско трошење или штета, могућ је и судски поступак за накнаду штете, поред разрешења и пријаве надлежним органима.

Више о томе шта управник мора да прикаже прочитајте у водичима о транспарентним финансијама и обавезама управника.

Како да напишете пријаву која "пролази"

Да би инспекција или комора могле да реагују, пријава мора бити јасна и поткрепљена доказима. Укључите:

• Податке о згради - тачна адреса, по потреби улаз и матични број заједнице.
• Опис проблема - шта управник не ради или ради погрешно, и од када.
• Доказе - фотографије, копије дописа управнику, записнике са седница, изводе.
• Шта сте већ покушали - да се види да сте прво тражили решење унутар заједнице.
• Ваше податке за контакт (анонимне пријаве се теже обрађују).

Који проблем - коме се обратити

Колико траје и шта да очекујете после пријаве

Рок за поступање зависи од органа и сложености случаја. Инспекција по правилу излази на терен, утврђује чињенично стање и, ако нађе неправилност, може да наложи отклањање у одређеном року. Зато је важно да у пријави оставите контакт - да вас могу обавестити о исходу или тражити допуну. Ако се ништа не промени, имате право да се распитате о статусу своје пријаве.

Шта пријава не може да реши

• Не бира вам новог управника - то ради скупштина.
• Не решава личне несугласице међу комшијама.
• Не наплаћује аутоматски штету - за то је потребан договор или суд.

Зато пријаву схватите као алат за конкретно кршење обавеза, а не као решење за сваку несугласицу у згради. За промену управника, пут је увек скупштина - било разрешењем пре рока, било редовним избором када мандат управника истекне.

Пример: управник не сазива скупштину

Замислите да у вашој згради управник годину дана не сазива скупштину, не показује на шта се троши новац и не одговара на дописе. Први корак је писани захтев да сазове седницу (сачувајте копију). Ако и даље ћути, власници могу сами да иницирају седницу и на њој гласају о смени. Упоредо, пропуст у вођењу евиденције и извештавању можете пријавити комуналној инспекцији. Тако истовремено решавате и узрок (смена) и последицу (надзор).

Савети за успешну пријаву

• Прикупљајте доказе унапред - фотографишите кварове са датумом и чувајте сву преписку са управником.
• Наступите заједнички - пријава коју потпише више власника има већу тежину од појединачне.
• Будите конкретни - опишите тачно шта није урађено и од када, без уопштених оцена.
• Идите редом - прво писмени захтев управнику, па скупштина, па инспекција; сваки корак оставља траг.
• Тражите потврду пријема када предајете пријаву, да имате доказ да је поднета.