Провера зграде у јединственој евиденцији стамбених заједница

Јединствена евиденција стамбених заједница је званична, јавна база у којој се на једном месту налазе подаци о свим стамбеним заједницама (зградама) у Србији. Води је Републички геодетски завод (РГЗ), доступна је свима, бесплатно је и не тражи регистрацију - довољно је да унесете адресу зграде. Ако желите да проверите да ли је ваша зграда уписана и ко је управник, или да своју зграду упишете, у наставку је све објашњено једноставно, корак по корак.

Шта је јединствена евиденција стамбених заједница

Замислите велики списак на који је уписана свака зграда у Србији која има најмање два власника станова. Тако отприлике изгледа јединствена евиденција стамбених заједница. То је централна, јавна, електронска евиденција коју води Републички геодетски завод, а у којој су обједињени подаци из свих локалних регистара. Циљ је једноставан: да на једном месту, брзо и поуздано, можете проверити правни положај сваке стамбене заједнице.

Важно је разумети однос два појма која људи често мешају. Упис зграде се обавља у Регистар стамбених заједница који води јединица локалне самоуправе (ваша општина или град). Сви ти локални уписи се затим сливају у јединствену евиденцију на нивоу целе Србије, коју објављује РГЗ. Другим речима: регистар је место где се зграда уписује, а јединствена евиденција је јавни излог где свако може да види резултат тог уписа.

Ко води евиденцију и који подаци се у њој налазе

Евиденцију води Републички геодетски завод. У њој се за сваку зграду обично могу видети следећи подаци:

• Адреса и ознака стамбене заједнице (град, општина, улица и број, по потреби улаз).
• Матични број и PIB заједнице - јединствени бројеви које заједница добија уписом.
• Подаци о управнику - ко је уписан као управник и да ли је из редова станара или професионални управник.
• Статус и датум уписа, као и евентуалне промене које су пријављене током времена.

Како да проверите да ли је ваша зграда уписана

Провера траје мање од минута и не кошта ништа. Ево корака:

1. Отворите званични портал Републичког геодетског завода - страницу јединствене евиденције стамбених заједница.
2. Изаберите општину у којој се налази ваша зграда из падајуће листе.
3. Унесите улицу и број зграде (или матични број заједнице, ако га знате).
4. Погледајте резултат: ако је заједница уписана, видећете њен матични број и име управника. Ако нема резултата, зграда вероватно није регистрована.

Ако тражите конкретан град, у засебном тексту смо разложили претрагу регистра по градовима и општинама - коју од 17 београдских општина да изаберете, како се претражује за Нови Сад, Ниш и Крагујевац и шта да радите кад зграда не излази у резултатима.

Како да проверите лиценцу професионалног управника

Провера зграде је само пола посла. Ако је у упису наведен професионални управник, одвојено проверите и да ли му је лиценца важећа. Регистар професионалних управника води Привредна комора Србије; претражује се по имену или седишту и показује да ли је лиценца активна, суспендована или одузета.

Ово није формалност. Ангажовање лица без важеће лиценце носи конкретан ризик за целу заједницу - од оспоравања уговора које је потписао до проблема при пријави промена у регистру. Ако сте већ ангажовали управника чија је лиценца у међувремену одузета, први корак је пријава надлежном органу, а затим избор новог управника на седници.

Шта ако зграда није уписана - како да је упишете

Ако у евиденцији нема ваше зграде, то значи да стамбена заједница није регистрована. По закону, заједница постоји чим зграда има два или више власника, али док се не упише, не може да отвори рачун ни да законито прикупља новац за одржавање. Упис покрећете овако:

1. Сазовите скупштину станара и изаберите управника (из редова станара или ангажујте професионалног управника).
2. Саставите записник са седнице и списак власника посебних делова (станова, локала, гаража).
3. Поднесите пријаву за упис надлежном регистру у вашој општини или граду, у року прописаном Законом о становању и одржавању зграда ("Службени гласник РС", бр. 104/2016 и 9/2020) - пријава се подноси у року од 15 дана од седнице на којој је изабран управник.
4. Када добијете решење са матичним бројем, зграда се појављује и у јединственој евиденцији РГЗ-а. За саму седницу на којој бирате управника користан је бесплатан водич кроз е-седницу у 12 корака.

Пре него што покренете упис, проверите алатом да зграда заиста није већ уписана - дешава се да јесте, само под другом општином или улазом. Цео поступак и потребну документацију детаљно смо разложили у водичу Регистрација стамбене заједнице корак по корак. Како се сазива прва седница и колико власника мора да гласа да би избор управника био пуноважан, објашњено је у тексту о кворуму и већини на скупштини станара. Ако станари сами не изаберу управника и не региструју заједницу, општина може да постави принудног управника - а то је и скупље и неповољније него да иницијативу преузмете на време.

Зашто је упис у евиденцију важан

• Без уписа заједница нема матични број и PIB, па не може да отвори текући рачун.
• Нема законског основа да прикупља и троши средства за одржавање.
• Управник не може ваљано да заступа зграду пред банком, извођачима ни судом.
• Зграда теже остварује права код субвенција, конкурса и хитних интервенција.

Ко све има користи од евиденције

Евиденција није корисна само управнику. Ево ко је најчешће користи и зашто:

• Власник стана - да провери да ли је његова заједница регистрована и ко је званично управник.
• Купац стана - да пре куповине види да ли зграда функционише као правно лице.
• Управник - да потврди да су подаци о згради тачни и ажурни.
• Банка и извођачи - да провере ко је овлашћен да заступа заједницу и потписује уговоре.
• Надлежни органи - да имају преглед стања стамбеног фонда.

Пример из свакодневног живота

Замислите да купујете стан у згради коју не познајете. Продавац вам каже да "зграда има управника и уредно се плаћа одржавање". Уместо да верујете на реч, отворите јединствену евиденцију, унесете адресу и за пола минута видите: да ли заједница постоји као правно лице, који јој је матични број и ко је уписани управник. Ако зграде нема у евиденцији, то је знак да нешто треба проверити пре него што потпишете.

Како се подаци у евиденцији ажурирају

Евиденција је "жив" списак. Када се у згради нешто промени - изабран је нови управник, променио се власник посебног дела или подаци о згради - управник подноси пријаву промене надлежном регистру, а та промена се затим види и у јединственој евиденцији. Зато је добро да с времена на време проверите своју зграду и уверите се да су подаци тачни, поготово после избора новог управника. Застарео податак - на пример, бивши управник и даље уписан - може да направи проблем код банке или при потписивању уговора. Рокове за пријаву промене и шта се дешава кад мандат истекне разложили смо у тексту о мандату управника зграде.

Три честе заблуде о евиденцији

• "Евиденција и регистар су исто." Нису - у регистар се уписује, а евиденција је јавни приказ свих уписа.
• "За приступ се плаћа или треба налог." Не - претрага је бесплатна и отворена свима.
• "Ако је зграда стара, не мора да буде уписана." Мора - обавеза важи за сваку зграду са два и више власника, без обзира на старост.