Мандат управника зграде: колико траје и када истиче

Мандат управника зграде траје четири године, осим ако скупштина стамбене заједнице одлуком о избору не одреди краће време. После истека мандата исти управник може поново да буде биран. А ако се нови управник не изабере на време, досадашњи управник је дужан да настави да обавља функцију још 30 дана од истека мандата - да зграда не би остала без одговорног лица. У наставку објашњавамо шта то значи у пракси и како да на време спроведете избор.

Колико траје мандат управника зграде

По Закону о становању и одржавању зграда, мандат управника траје четири године. То је подразумевано правило. Скупштина стамбене заједнице може, у самој одлуци о избору, да одреди краћи мандат (на пример две године), али не може да га продужи преко законског оквира. Ако у одлуци о избору није наведен рок, важи законске четири године.

Управника бира скупштина, и то из редова чланова скупштине (власника посебних делова). Ако заједница уместо комшије ангажује професионалног управника, тада се однос уређује уговором, па трајање ангажмана зависи и од услова тог уговора, а не само од подразумеваног мандата.

Када мандат почиње, а када истиче

Мандат по правилу почиње даном доношења одлуке о избору, ако самом одлуком није одређен други датум. Исто важи и за престанак - мандат престаје даном доношења одлуке о разрешењу, односно протеком времена на које је управник изабран. Зато је важно да у записнику са седнице јасно стоји датум избора: од њега се рачунају четири године.

Шта се дешава после истека мандата

Истек мандата не значи да зграда одмах остаје без управника. Закон предвиђа прелазни период: ако нови управник није изабран, досадашњи је дужан да настави да врши функцију још 30 дана од дана истека мандата. Тај рок постоји да би заједница имала времена да организује седницу и изабере новог (или поново истог) управника, без прекида у раду.

А ако ни после 30 дана нема новог управника?

Ако скупштина ни у том року не изабере управника, заједница се доводи у ризик. Када зграда остане без управника, надлежни орган локалне самоуправе може да постави принудног управника, чија је накнада прописана и обавезујућа за све власнике - и по правилу виша од онога што би заједница сама договорила. Зато је избор на време увек повољнији.

Рок за избор новог управника - како га испоштовати

Да не бисте ушли у зону ризика, избор новог управника испланирајте пре истека мандата. Практичан распоред изгледа овако:

1. Око 2 месеца пре истека: најавите тему власницима и предложите кандидате за управника.
2. Најмање 3 дана пре седнице: истакните обавештење о седници (на огласној табли или дигитално) са дневним редом - избор управника.
3. На седници: проверите кворум и већину, гласајте о избору и све унесите у записник са датумом.
4. У року од 15 дана од избора: поднесите пријаву промене управника надлежном регистру стамбених заједница.

Престанак мандата пре истека: разрешење и оставка

Мандат не мора да траје пуних четири године. Може престати и раније, на два главна начина:

• Разрешење - скупштина одлуком смењује управника и пре истека мандата, ако није задовољна његовим радом. За то не мора да се чека крај мандата.
• Оставка - сам управник може да поднесе оставку; и тада заједница мора благовремено да изабере новог.

У оба случаја важи исто правило: да зграда не би остала без одговорног лица, потребно је без одлагања спровести избор новог управника и пријавити промену регистру. Како се спроводи смена, објаснили смо у тексту Коме пријавити управника и како поднети жалбу.

Мандат код управника из зграде и код професионалног управника

Трајање ангажмана није исто за обе врсте управника:

Више о разлици читајте у водичу Изабрани вс. професионални управник.

Шта треба да стоји у одлуци о избору управника

Да касније не би било нејасноћа око тога када мандат истиче, у одлуци о избору нека јасно стоји:

• Име и подаци изабраног управника.
• Датум избора - од њега се рачуна трајање мандата.
• Трајање мандата - подразумеване 4 године или краће, ако тако одлучите.
• Овлашћења управника у оквиру закона и правила власника.

Пример: како изгледа истек мандата у пракси

Замислите зграду у којој је управник изабран 1. марта 2022. године, без посебне одредбе о краћем мандату. Његов мандат истиче 1. марта 2026. Ако до тог датума скупштина не изабере новог (или истог) управника, он је дужан да ради још 30 дана - дакле до почетка априла. Ако ни тада нема избора, зграда ризикује да јој општина постави принудног управника. Зато би разговор о избору требало започети већ на јесен 2025, а седницу заказати месец-два пре истека.

Шта ако седница не успе због слабог одзива

Чест разлог зашто се нови управник не изабере на време је слаб одзив - на седницу не дође довољно власника да се постигне кворум (најмањи број гласова потребан да одлука буде пуноважна). У том случају заказује се поновљена седница, на којој је потребан кворум мањи него на првој. Зато је паметно да већ при првом позиву најавите и могући термин поновљене седнице, да се цео процес не би одужио. Детаљније о кворуму и већини пишемо у водичу о скупштини и гласању.

Кратка контролна листа пре истека мандата

• Проверите тачан датум истека (датум избора + 4 године).
• Најавите тему власницима месец-два раније.
• Истакните обавештење о седници најмање 3 дана пре одржавања.
• На седници обезбедите кворум и све унесите у записник са датумом.
• Пријавите промену управника регистру у законском року.