Mandat upravnika zgrade: koliko traje i kada ističe

Mandat upravnika zgrade traje četiri godine, osim ako skupština stambene zajednice odlukom o izboru ne odredi kraće vreme. Posle isteka mandata isti upravnik može ponovo da bude biran. A ako se novi upravnik ne izabere na vreme, dosadašnji upravnik je dužan da nastavi da obavlja funkciju još 30 dana od isteka mandata - da zgrada ne bi ostala bez odgovornog lica. U nastavku objašnjavamo šta to znači u praksi i kako da na vreme sprovedete izbor.

Koliko traje mandat upravnika zgrade

Po Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada, mandat upravnika traje četiri godine. To je podrazumevano pravilo. Skupština stambene zajednice može, u samoj odluci o izboru, da odredi kraći mandat (na primer dve godine), ali ne može da ga produži preko zakonskog okvira. Ako u odluci o izboru nije naveden rok, važi zakonske četiri godine.

Upravnika bira skupština, i to iz redova članova skupštine (vlasnika posebnih delova). Ako zajednica umesto komšije angažuje profesionalnog upravnika, tada se odnos uređuje ugovorom, pa trajanje angažmana zavisi i od uslova tog ugovora, a ne samo od podrazumevanog mandata.

Kada mandat počinje, a kada ističe

Mandat po pravilu počinje danom donošenja odluke o izboru, ako samom odlukom nije određen drugi datum. Isto važi i za prestanak - mandat prestaje danom donošenja odluke o razrešenju, odnosno protekom vremena na koje je upravnik izabran. Zato je važno da u zapisniku sa sednice jasno stoji datum izbora: od njega se računaju četiri godine.

Šta se dešava posle isteka mandata

Istek mandata ne znači da zgrada odmah ostaje bez upravnika. Zakon predviđa prelazni period: ako novi upravnik nije izabran, dosadašnji je dužan da nastavi da vrši funkciju još 30 dana od dana isteka mandata. Taj rok postoji da bi zajednica imala vremena da organizuje sednicu i izabere novog (ili ponovo istog) upravnika, bez prekida u radu.

A ako ni posle 30 dana nema novog upravnika?

Ako skupština ni u tom roku ne izabere upravnika, zajednica se dovodi u rizik. Kada zgrada ostane bez upravnika, nadležni organ lokalne samouprave može da postavi prinudnog upravnika, čija je naknada propisana i obavezujuća za sve vlasnike - i po pravilu viša od onoga što bi zajednica sama dogovorila. Zato je izbor na vreme uvek povoljniji.

Rok za izbor novog upravnika - kako ga ispoštovati

Da ne biste ušli u zonu rizika, izbor novog upravnika isplanirajte pre isteka mandata. Praktičan raspored izgleda ovako:

1. Oko 2 meseca pre isteka: najavite temu vlasnicima i predložite kandidate za upravnika.
2. Najmanje 3 dana pre sednice: istaknite obaveštenje o sednici (na oglasnoj tabli ili digitalno) sa dnevnim redom - izbor upravnika.
3. Na sednici: proverite kvorum i većinu, glasajte o izboru i sve unesite u zapisnik sa datumom.
4. U roku od 15 dana od izbora: podnesite prijavu promene upravnika nadležnom registru stambenih zajednica.

Prestanak mandata pre isteka: razrešenje i ostavka

Mandat ne mora da traje punih četiri godine. Može prestati i ranije, na dva glavna načina:

• Razrešenje - skupština odlukom smenjuje upravnika i pre isteka mandata, ako nije zadovoljna njegovim radom. Za to ne mora da se čeka kraj mandata.
• Ostavka - sam upravnik može da podnese ostavku; i tada zajednica mora blagovremeno da izabere novog.

U oba slučaja važi isto pravilo: da zgrada ne bi ostala bez odgovornog lica, potrebno je bez odlaganja sprovesti izbor novog upravnika i prijaviti promenu registru. Kako se sprovodi smena, objasnili smo u tekstu Kome prijaviti upravnika i kako podneti žalbu.

Mandat kod upravnika iz zgrade i kod profesionalnog upravnika

Trajanje angažmana nije isto za obe vrste upravnika:

Više o razlici čitajte u vodiču Izabrani vs. profesionalni upravnik.

Šta treba da stoji u odluci o izboru upravnika

Da kasnije ne bi bilo nejasnoća oko toga kada mandat ističe, u odluci o izboru neka jasno stoji:

• Ime i podaci izabranog upravnika.
• Datum izbora - od njega se računa trajanje mandata.
• Trajanje mandata - podrazumevane 4 godine ili kraće, ako tako odlučite.
• Ovlašćenja upravnika u okviru zakona i pravila vlasnika.

Primer: kako izgleda istek mandata u praksi

Zamislite zgradu u kojoj je upravnik izabran 1. marta 2022. godine, bez posebne odredbe o kraćem mandatu. Njegov mandat ističe 1. marta 2026. Ako do tog datuma skupština ne izabere novog (ili istog) upravnika, on je dužan da radi još 30 dana - dakle do početka aprila. Ako ni tada nema izbora, zgrada rizikuje da joj opština postavi prinudnog upravnika. Zato bi razgovor o izboru trebalo započeti već na jesen 2025, a sednicu zakazati mesec-dva pre isteka.

Šta ako sednica ne uspe zbog slabog odziva

Čest razlog zašto se novi upravnik ne izabere na vreme je slab odziv - na sednicu ne dođe dovoljno vlasnika da se postigne kvorum (najmanji broj glasova potreban da odluka bude punovažna). U tom slučaju zakazuje se ponovljena sednica, na kojoj je potreban kvorum manji nego na prvoj. Zato je pametno da već pri prvom pozivu najavite i mogući termin ponovljene sednice, da se ceo proces ne bi odužio. Detaljnije o kvorumu i većini pišemo u vodiču o skupštini i glasanju.

Kratka kontrolna lista pre isteka mandata

• Proverite tačan datum isteka (datum izbora + 4 godine).
• Najavite temu vlasnicima mesec-dva ranije.
• Istaknite obaveštenje o sednici najmanje 3 dana pre održavanja.
• Na sednici obezbedite kvorum i sve unesite u zapisnik sa datumom.
• Prijavite promenu upravnika registru u zakonskom roku.