Prinudni upravnik: kada se uvodi, koliko košta i kako ga se rešiti

Prinudni upravnik je "rezervni mehanizam" koji Zakon o stanovanju i održavanju zgrada ("Službeni glasnik RS", br. 104/2016 i 9/2020) predviđa za zgrade koje same ne organizuju upravljanje. Ako vaša zgrada nema izabranog upravnika - ili nikada nije registrovala zajednicu - rizikuje da joj ga lokalna samouprava postavi, uz naknadu koju vlasnici moraju da plaćaju. U ovom tekstu je razloženo kada se to dešava, koliko realno košta, kako izgleda postupak i šta konkretno treba uraditi da prinudna uprava prestane.

Šta je prinudni upravnik i zašto uopšte postoji

Zakon polazi od toga da zgrada sa dva ili više vlasnika posebnih delova mora da ima organizovano upravljanje. Zgrada bez upravnika nije samo neuredna - ona je pravno nesposobna da funkcioniše: ne može da zaključi ugovor o servisiranju lifta, da plati struju u zajedničkim prostorijama ni da reaguje kada pukne cev. Kada se to desi, štetu trpe i vlasnici koji nisu ni za šta krivi, a često i susedne zgrade i komunalna infrastruktura.

Zato je predviđen mehanizam u kome nadležni organ lokalne samouprave umesto vlasnika postavi profesionalnog upravnika sa liste iz registra profesionalnih upravnika. On preuzima poslove upravljanja i obavlja ih dok zajednica sama ne izabere svog upravnika ili ne zaključi ugovor o profesionalnom upravljanju. Cilj nije kazna nego to da zgrada ne ostane bez upravljanja.

Kada se uvodi prinudna uprava

• Kada zajednica ne izabere upravnika u zakonskom roku - po pravilu 30 dana od isteka mandata dotadašnjeg upravnika.
• Na zahtev vlasnika posebnog dela, ako upravljanje u zgradi nije organizovano. Dovoljan je jedan vlasnik - ne treba saglasnost ostalih.
• Po nalogu komunalnog inspektora, kada se u nadzoru utvrdi da zgrada nema izabrano upravljanje.
• Kada zgrada nikada nije ni registrovala stambenu zajednicu, pa formalno nema ni organe ni upravnika.

Najčešći scenario u praksi nije inat nego propust: upravniku istekne četvorogodišnji mandat, niko ne sazove sednicu, prođe 30 dana i zgrada odjednom formalno nema upravnika. Zato je istek mandata datum koji vredi upisati u kalendar - ako niste sigurni kada je, proverite podatke o zgradi u registru stambenih zajednica.

Ko ga postavlja i po kom postupku

1. Nadležni organ jedinice lokalne samouprave utvrdi da zgrada nema upravnika - po službenoj dužnosti, po zahtevu vlasnika ili po nalogu inspekcije.
2. Organ donosi rešenje o postavljanju prinudnog upravnika i imenuje profesionalnog upravnika sa liste iz registra profesionalnih upravnika.
3. Rešenje se dostavlja stambenoj zajednici i imenovanom upravniku, a podatak o upravniku se upisuje u registar.
4. Prinudni upravnik preuzima poslove upravljanja i od tog trenutka ima ista ovlašćenja i obaveze kao svaki drugi upravnik.

Koliko košta prinudni upravnik

Za razliku od "običnog" upravljanja, gde se naknada slobodno ugovara, država je propisala minimalne iznose naknade baš za slučaj prinudnog upravnika. Konkretnu visinu odlukom utvrđuje jedinica lokalne samouprave, pa se iznos razlikuje od opštine do opštine. Na tu naknadu se dodaju i troškovi tekućeg i investicionog održavanja, koji postoje bez obzira na to ko upravlja zgradom.

Praktična posledica je da prinudna uprava po pravilu ispadne skuplja od rešenja koje bi zajednica sama ugovorila - jer se ne pregovara. Zgrada ne bira upravnika, ne bira cenu i ne bira obim usluge; dobija propisani minimum kao datost.

Primer sa brojevima

Uzmimo zgradu sa 24 stana. Ako bi zajednica sama angažovala profesionalnog upravnika, cenu bi ugovorila - i imala bi pregovaračku poziciju, jer za 24 stana ima više ponuđača. Ako umesto toga dobije prinudnog upravnika, naknada je ona koju je propisala opština i o njoj se ne pregovara.

Šta prinudni upravnik sme, a šta ne

Prinudni upravnik ima ista ovlašćenja i iste obaveze kao upravnik koga je izabrala skupština. To znači da saziva sednice, sprovodi odluke skupštine, organizuje održavanje, vodi evidenciju posebnih delova i finansije zajednice i podnosi izveštaj o radu - ceo spisak je u tekstu o obavezama upravnika zgrade.

Ono što prinudni upravnik ne može jeste da donosi odluke koje su u nadležnosti skupštine. On ne određuje sam visinu naknade za održavanje niti odlučuje o velikim radovima - to i dalje radi skupština stambene zajednice, sa propisanim kvorumom i većinom. Skupština nastavlja da postoji i radi; samo joj je upravnik postavljen spolja.

Kako se osloboditi prinudne uprave

1. Sazovite skupštinu i izaberite svog upravnika - iz redova vlasnika ili profesionalnog po vašem izboru. Proverite unapred koliko glasova vam treba u kalkulatoru kvoruma.
2. Donesite odluku i unesite je u zapisnik, sa jasno navedenim imenom izabranog upravnika i njegovom saglasnošću.
3. Registrujte promenu upravnika u registru stambenih zajednica u svojoj opštini.
4. Od trenutka kada zajednica izabere upravnika i promena se upiše, prinudni upravnik prestaje sa radom.

Ovo je najvažniji deo teksta: prinudna uprava nije trajno stanje i ne treba ničija dozvola da bi prestala. Vlasnici je u svakom trenutku prekidaju sopstvenim izborom. Jedina prepreka koja se u praksi javlja jeste - kvorum. Zgrada koja nije uspela da sazove sednicu da izabere upravnika često ne uspeva ni da je sazove da ga zameni.

Šta da radim ako...

• ...ne možemo da skupimo kvorum za sednicu. Iskoristite pisano i elektronsko izjašnjavanje: po članu 44 vlasnik koji glasa pisanim ili elektronskim putem računa se kao prisutan za kvorum. To je najbrži način da sednica konačno prođe - detaljnije u tekstu o elektronskom glasanju stanara.
• ...prinudni upravnik ne odgovara na prijave. On ima iste obaveze kao svaki drugi upravnik, pa važi i isti put za žalbu - vidi kome prijaviti upravnika zgrade. Paralelno pokrenite izbor sopstvenog upravnika.
• ...ne znamo da li nam je uopšte postavljen prinudni upravnik. Podatak o upisanom upravniku je javan - proverite ga alatom za proveru stambene zajednice, besplatno i bez naloga.
• ...nemamo nikoga voljnog da bude upravnik. Onda je izbor između prinudnog upravnika i profesionalnog upravnika po vašem izboru. Drugo je gotovo uvek povoljnije jer se cena i obim ugovaraju - poređenje je u tekstu izabrani vs. profesionalni upravnik.
• ...zgrada uopšte nije registrovana. Prvo registrujte stambenu zajednicu; bez upisa zajednica nema matični broj ni račun, pa ne može ni da plaća ni da naplaćuje.

Kako se prinudna uprava sprečava

Sve se svodi na tri navike koje koštaju vrlo malo truda:

• Znajte datum isteka mandata. Sednicu za izbor novog upravnika zakažite pre isteka, ne posle - posle isteka teče samo još 30 dana.
• Držite evidenciju vlasnika ažurnom. Zastareo spisak je najčešći razlog zašto sednica padne na kvorumu, jer se pozivi šalju na pogrešne adrese.
• Omogućite glasanje na daljinu. Zgrada u kojoj se glasa i elektronski praktično ne može da ostane bez odluke zbog nedolaska.