Kome prijaviti upravnika zgrade i kako podneti žalbu
Kome da prijavite upravnika zgrade koji ne radi svoj posao, kako da podnesete žalbu i kako da ga smenite - jasni koraci prema vrsti upravnika i problema.
Ako upravnik ne radi svoj posao - ne održava zgradu, ne saziva skupštinu ili ne pokazuje na šta se troši novac - kome ćete se obratiti zavisi od dve stvari: kakav je to upravnik (iz redova stanara ili profesionalni, licencirani) i kakav je problem. Ukratko: prvo pokušajte da problem rešite unutar zgrade preko skupštine; za neispunjavanje zakonskih obaveza obraćate se komunalnoj inspekciji; a za rad licenciranog profesionalnog upravnika žalbu podnosite Privrednoj komori Srbije. U nastavku razlažemo svaki put.
Prvi korak: pokušajte unutar zgrade
Pre bilo kakve prijave, najbrži put je često skupština stambene zajednice. Vlasnici su ti koji su upravnika izabrali i vlasnici mogu da ga razreše i izaberu novog. Ako vas više komšija deli istu primedbu, tražite sazivanje sednice sa jasnom tačkom dnevnog reda: rad upravnika i, po potrebi, njegova smena.
- Pismeno se obratite upravniku i tražite da otkloni propust (čuvajte kopiju dopisa).
- Ako nema reakcije, inicirajte sednicu skupštine i predložite razrešenje.
- Na sednici glasajte o smeni i izboru novog upravnika, pa promenu prijavite registru.
Kome prijaviti upravnika iz redova stanara
Kada je upravnik komšija iz zgrade, a problem je u tome što se zakonske obaveze ne izvršavaju (na primer, ne organizuje se hitno održavanje, zapušten je lift, ne vodi se evidencija), prijavu podnosite komunalnoj inspekciji vaše opštine ili grada. Komunalna inspekcija (u nekim gradovima i komunalna milicija) vrši nadzor nad primenom propisa o održavanju zgrada i može da naloži otklanjanje nepravilnosti.
Za neke situacije nadležna je i građevinska inspekcija - pre svega kada je reč o stanju konstrukcije, radovima ili bezbednosti objekta. Ako niste sigurni koja je inspekcija prava, prijavu možete predati opštini, koja će je proslediti nadležnoj službi.
Kome prijaviti profesionalnog (licenciranog) upravnika
Profesionalni upravnik posluje na osnovu licence koju izdaje Privredna komora Srbije. Zato se žalbe na njegov rad podnose upravo Privrednoj komori, odnosno njenom Sudu časti. U ozbiljnim slučajevima to može dovesti do suspenzije ili oduzimanja licence. Pre žalbe proverite i da li mu je licenca uopšte važeća.
Šta ako upravnik ne plaća obaveze ili nenamenski troši novac
Ako sumnjate da upravnik ne plaća račune zajednice (struja za zajedničke delove, lift, higijena) iako se novac uplaćuje, ili da sredstva troši nenamenski, imate pravo na uvid u finansije. Upravnik je dužan da vodi evidenciju prihoda i rashoda i da skupštini podnosi izveštaj. Tražite taj izveštaj pismeno. Ako se utvrdi nenamensko trošenje ili šteta, moguć je i sudski postupak za naknadu štete, pored razrešenja i prijave nadležnim organima.
Više o tome šta upravnik mora da prikaže pročitajte u vodičima o transparentnim finansijama i obavezama upravnika.
Kako da napišete prijavu koja "prolazi"
Da bi inspekcija ili komora mogle da reaguju, prijava mora biti jasna i potkrepljena dokazima. Uključite:
- Podatke o zgradi - tačna adresa, po potrebi ulaz i matični broj zajednice.
- Opis problema - šta upravnik ne radi ili radi pogrešno, i od kada.
- Dokaze - fotografije, kopije dopisa upravniku, zapisnike sa sednica, izvode.
- Šta ste već pokušali - da se vidi da ste prvo tražili rešenje unutar zajednice.
- Vaše podatke za kontakt (anonimne prijave se teže obrađuju).
Koji problem - kome se obratiti
| Problem | Kome se obratiti |
|---|---|
| Upravnik ne saziva skupštinu ni ne izveštava | Prvo skupština (smena), zatim komunalna inspekcija |
| Zapušteno održavanje, lift, zajednički delovi | Komunalna inspekcija |
| Bezbednost objekta, radovi, konstrukcija | Građevinska inspekcija |
| Loš rad licenciranog upravnika | Privredna komora Srbije |
| Sumnja na nenamensko trošenje novca | Skupština (uvid), po potrebi sud |
Koliko traje i šta da očekujete posle prijave
Rok za postupanje zavisi od organa i složenosti slučaja. Inspekcija po pravilu izlazi na teren, utvrđuje činjenično stanje i, ako nađe nepravilnost, može da naloži otklanjanje u određenom roku. Zato je važno da u prijavi ostavite kontakt - da vas mogu obavestiti o ishodu ili tražiti dopunu. Ako se ništa ne promeni, imate pravo da se raspitate o statusu svoje prijave.
Šta prijava ne može da reši
- Ne bira vam novog upravnika - to radi skupština.
- Ne rešava lične nesuglasice među komšijama.
- Ne naplaćuje automatski štetu - za to je potreban dogovor ili sud.
Zato prijavu shvatite kao alat za konkretno kršenje obaveza, a ne kao rešenje za svaku nesuglasicu u zgradi. Za promenu upravnika, put je uvek skupština.
Primer: upravnik ne saziva skupštinu
Zamislite da u vašoj zgradi upravnik godinu dana ne saziva skupštinu, ne pokazuje na šta se troši novac i ne odgovara na dopise. Prvi korak je pisani zahtev da sazove sednicu (sačuvajte kopiju). Ako i dalje ćuti, vlasnici mogu sami da iniciraju sednicu i na njoj glasaju o smeni. Uporedo, propust u vođenju evidencije i izveštavanju možete prijaviti komunalnoj inspekciji. Tako istovremeno rešavate i uzrok (smena) i posledicu (nadzor).
Saveti za uspešnu prijavu
- Prikupljajte dokaze unapred - fotografišite kvarove sa datumom i čuvajte svu prepisku sa upravnikom.
- Nastupite zajednički - prijava koju potpiše više vlasnika ima veću težinu od pojedinačne.
- Budite konkretni - opišite tačno šta nije urađeno i od kada, bez uopštenih ocena.
- Idite redom - prvo pismeni zahtev upravniku, pa skupština, pa inspekcija; svaki korak ostavlja trag.
- Tražite potvrdu prijema kada predajete prijavu, da imate dokaz da je podneta.
Najčešća pitanja
Kome da prijavim upravnika zgrade?
Zavisi od upravnika i problema. Za neispunjavanje obaveza upravnika iz redova stanara - komunalnoj (po potrebi građevinskoj) inspekciji. Za rad profesionalnog, licenciranog upravnika - Privrednoj komori Srbije. Smenu uvek može da sprovede skupština.
Kako da podnesem žalbu na upravnika?
Napišite jasnu prijavu sa adresom zgrade, opisom problema i dokazima (fotografije, dopisi, zapisnici), navedite šta ste već pokušali i svoje kontakt podatke, pa je predajte nadležnom organu (inspekcija ili Privredna komora).
Kako da smenim upravnika zgrade?
Upravnika bira i razrešava skupština stambene zajednice. Sazovite sednicu sa tačkom o razrešenju, izglasajte smenu i izbor novog upravnika, pa promenu prijavite registru stambenih zajednica.
Šta ako upravnik nenamenski troši novac zajednice?
Imate pravo na uvid u evidenciju prihoda i rashoda i na izveštaj upravnika. Ako se utvrdi nenamensko trošenje ili šteta, pored razrešenja moguć je i sudski postupak za naknadu štete i prijava nadležnim organima.
Da li mogu anonimno da prijavim upravnika?
Anonimne prijave se teže obrađuju jer organ ne može da traži dopunske podatke ni da vas obavesti o ishodu. Prijava sa vašim podacima i dokazima ima veće šanse da dovede do reakcije.